La Loi ALUR encadre la Vente des parties communes en Copropriété

La vente de parties communes en copropriété est la cession d’un espace appartenant au syndicat des copropriétaires à un copropriétaire ou à un tiers. La loi ALUR renforce l’information et les documents, mais l’opération exige surtout un vote adapté, un prix justifié, des tantièmes modifiés et un acte notarié.

À Orvault Bourg, un bout de palier vendu 1 euro peut déclencher plus de tensions qu’une vente d’appartement à 300 000 euros. Le sujet paraît minuscule, mais il touche au cœur de la copropriété : qui possède quoi, qui paie quoi, et qui gagne quoi après le vote. Dans les petites résidences de Nantes Nord, j’ai surtout vu trois erreurs : confondre jouissance privative et partie commune, oublier les tantièmes, ou fixer un prix “entre voisins” sans méthode. Avant d’acheter des combles, une cour ou une parcelle, il faut repartir du règlement de copropriété, pas d’une intuition.

Vente de parties communes en copropriété : définition et cadre loi ALUR

Une vente de partie commune consiste à céder un élément appartenant au syndicat des copropriétaires, palier, couloir, comble, jardin ou parcelle, à un copropriétaire ou à un tiers. La Loi ALUR a renforcé l’information, les documents et la traçabilité, mais le socle reste la loi du 10 juillet 1965.

Fixer le prix d’une partie commune : méthode DVF/Etalab à Nantes Nord et Orvault

Le prix ne se devine pas au mètre carré brut. Pour estimer le prix d'une partie commune, partez d’une référence de marché vérifiable, idéalement les données DVF d'Etalab sur l’immeuble ou l’îlot, puis ajustez l’usage réel, les travaux, l’effet sur la copropriété et les frais de notaire.

Poste	Fourchette ou calcul	Source	Vigilance
Référence de prix au m²	Mutations 2023-2025 sur Orvault bourg, Petit Chantilly, Boissière ou Nantes Nord, ramenées au m² comparable	Demandes de valeurs foncières, Etalab, Nantes Métropole	Écarter cave, garage ou palier sans usage autonome ; recouper avec un avis FNAIM.
Frais d’acquisition	7 à 8 % du prix dans l’ancien	Notaires de France	À prévoir côté acheteur, sans les confondre avec le prix versé au syndicat.
Émoluments du notaire	0,799 % à 3,870 % par tranches	Service-Public	Le barème se calcule par seuils, pas sur une moyenne unique.
Modificatif de règlement	Devis du géomètre et du notaire	Géomètre-expert	Recalcul des tantièmes, plans et publication : à cadrer avant la signature.

Comment acheter des parties communes : dossier, courrier au syndic et AG

Pour acheter une partie commune, il faut constituer un dossier précis, le transmettre au syndic avant l’assemblée générale, demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour, faire voter la cession, puis signer l’acte notarié et le modificatif de copropriété si la décision est définitive. Voilà comment acheter des parties communes sans dossier bancal.

1. Repérez la surface convoitée : palier, comble, cour, jardinet ou couloir, avec photos datées.
2. Faites préparer estimation, plan coté et impact sur les tantièmes, sans arrondir à l’œil.
3. Adressez un courrier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.
4. Demandez la résolution à l’ordre du jour assemblée générale, avec prix, frais et projet de modificatif.
5. Après vote régulier, signez chez le notaire avec le syndicat des copropriétaires.

Vote en assemblée générale : majorité, unanimité et contestation

La vente d’une partie commune se vote généralement à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Le seuil est haut. L’unanimité devient nécessaire si la vente porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits essentiels d’un copropriétaire.

Répartition du prix de vente et recalcul des tantièmes : l’exemple qui manque aux concurrents

Après la vente, l’enjeu n’est pas seulement d’encaisser un prix : la copropriété doit choisir entre une distribution aux copropriétaires ou une affectation aux travaux. Le choix compte. Le recalcul des tantièmes et l’état descriptif de division fixent ensuite les charges, le fonds de travaux et la valeur des lots.

Questions fréquentes

Comment estimer le prix d'une partie commune ?

Pour estimer le prix d’une partie commune, je pars de son utilité réelle : surface, accès, constructibilité, vue, nuisances, travaux à financer et valeur créée pour le lot acheteur. Un palier enclavé ne se valorise pas comme des combles aménageables. Faites croiser avis d’agent, notaire et, si besoin, géomètre-expert ; l’assemblée doit voter sur une base justifiable.

Comment répartir le prix de vente d'une partie commune ?

En principe, le prix net de vente d’une partie commune est réparti entre les copropriétaires dont les lots comprennent des quotes-parts de cette partie, proportionnellement à leurs tantièmes. Les frais nécessaires à l’opération, comme géomètre, notaire, modificatif du règlement et publication, sont à isoler clairement. Une affectation aux travaux doit être sécurisée avec le notaire.

Quelle majorité pour vendre une partie commune ?

La vente d’une partie commune se vote en général à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment par la loi ALUR : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. L’unanimité est requise si la partie commune est nécessaire à la destination de l’immeuble ou aux droits essentiels des copropriétaires.

Comment acheter des parties communes ?

Pour acheter des parties communes, commencez par vérifier le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les plans. Adressez ensuite au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour avec prix proposé, plans, projet de modificatif et prise en charge des frais. Après vote en assemblée générale, l’acte notarié et la publication foncière finalisent l’achat.

Est-il possible pour un copropriétaire d'acquérir une partie commune ?

Oui, un copropriétaire peut acquérir une partie commune, mais jamais par simple usage ou accord verbal du voisinage. Il lui faut une décision régulière d’assemblée générale, souvent à l’article 26, puis un acte notarié. L’opération entraîne généralement une modification du règlement de copropriété, des tantièmes et parfois des charges attachées au lot.

Comment acheter un terrain en copropriété ?

Commencez par qualifier le terrain : partie commune générale, partie commune spéciale, jouissance privative ou lot déjà privatif. S’il s’agit d’un terrain commun, la vente suppose souvent bornage, vérification d’urbanisme, création ou modification de lot et recalcul des tantièmes. Le syndic doit inscrire la résolution en assemblée générale, puis le notaire publie la mutation.

Quel prix fixer pour vendre des parties communes ?

Le prix de vente des parties communes n’est pas fixé par la loi ALUR. Il dépend du marché local, de la surface, de l’usage possible et du gain apporté au copropriétaire acheteur. Un prix trop bas expose la résolution à contestation. En pratique, mieux vaut joindre une estimation argumentée au dossier transmis avant l’assemblée générale.

Quel est le coût d'achat d'une partie commune ?

Pour l’achat d’une partie commune, raisonnez en coût total : prix versé au syndicat des copropriétaires, frais de notaire, géomètre, modification du règlement, publication foncière et éventuels travaux. Une petite surface peut coûter cher si elle impose un dossier lourd. À l’inverse, une partie enclavée ou sans usage autonome se négocie souvent avec décote.

Avant de voter, posez trois chiffres sur la table : surface réelle, valeur cohérente et impact sur les tantièmes. Si l’opération modifie un usage sensible, accès, lumière, cour, stationnement, exigez un dossier écrit avant l’assemblée générale. Pour un conseil syndical ou un acquéreur, la bonne séquence reste simple : règlement, estimation, vote, modificatif, notaire. C’est moins spectaculaire qu’une promesse de voisinage, mais nettement plus solide.

Mis à jour le 15 mai 2026