Quand la copropriété applique-t-elle l’article 26 ?

L’article 26 de la loi de 1965 impose une double majorité pour certaines décisions majeures en copropriété : la majorité de tous les copropriétaires et au moins deux tiers de toutes les voix. Les absents pèsent dans ces seuils, sauf recours possible à la passerelle de l’article 26-1.

À Orvault, une résolution peut recueillir une large majorité parmi les présents et pourtant être rejetée. L’article 26 ne mesure pas seulement les voix exprimées en assemblée générale, mais l’ensemble des copropriétaires et des tantièmes.

Copropriété : que prévoit réellement l’article 26 de la loi de 1965 ?

Dans une résidence près du Bourg d’Orvault, une résolution avait été largement approuvée parmi les présents. Le président de séance a pourtant dû annoncer son rejet : les voix favorables suffisaient en tantièmes, mais pas en nombre de copropriétaires. C’est le mécanisme de la double majorité.

Le syndicat des copropriétaires décide en assemblée générale ; le syndic organise la réunion, tient la feuille de présence et consigne le résultat au procès-verbal. L’article 26 prévoit une majorité plus exigeante que les règles ordinaires.

Elle ne doit pas être confondue avec l’unanimité. Cette dernière exige l’accord de tous ; la double majorité suppose de réunir à la fois les personnes et les tantièmes.

Pourquoi parle-t-on de double majorité ?

Le premier compteur porte sur les copropriétaires : il faut la majorité de tous les membres du syndicat, présents, représentés ou absents. Le second porte sur les voix attachées aux quotes-parts de parties communes, souvent appelées tantièmes ou millièmes : les votes favorables doivent représenter au moins deux tiers de l’ensemble.

Les conditions sont cumulatives. Un propriétaire détenant de nombreux lots peut peser lourd en tantièmes sans remplir seul la condition du nombre. À l’inverse, un groupe nombreux de petits détenteurs peut manquer de voix. Avant le vote, le conseil syndical doit vérifier les deux colonnes de la feuille de présence.

Double majorité, majorité absolue ou unanimité : le tableau des règles de vote

La majorité applicable ne dépend ni du coût supposé du projet ni de son caractère sensible. Elle résulte du texte de loi, de l’objet précis de la résolution et, parfois, du règlement de copropriété.

Ce tableau est un repère, non un blanc-seing. La convocation doit annoncer la résolution et la majorité retenue ; une qualification erronée peut fragiliser le vote.

Si ce seuil d’un tiers n’est pas atteint, une nouvelle assemblée peut être convoquée, à condition que l’assemblée précédente ait décidé cette convocation.

L’article 26-1 répond à une situation différente. Le projet soumis à l’article 26 doit avoir recueilli au moins la moitié des copropriétaires en nombre et au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Deux tiers des voix obtenus par quelques gros tantièmes ne suffisent donc pas : le seuil en nombre est indispensable.

Comment calculer une majorité de l’article 26 : exemple chiffré

Le procès-verbal doit permettre ce contrôle si chaque votant et son nombre de millièmes y figurent clairement.

Le règlement fournit la répartition des quotes-parts ; la feuille de présence identifie les votants présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le mot « quorum » est-il exact pour l’article 26 ?

Pas vraiment. Un quorum désigne habituellement un minimum de présence nécessaire pour délibérer. L’article 26 ne pose pas une telle condition préalable : il impose une majorité calculée à partir de l’ensemble du syndicat.

Dans les immeubles de Nantes Nord comme dans les résidences du Petit-Chantilly à Orvault, une assemblée peut se tenir valablement puis échouer à adopter une résolution faute de copropriétaires favorables ou de tantièmes suffisants. Dire qu’il « manque le quorum » masque le vrai diagnostic : il faut contrôler les deux seuils et, le cas échéant, les conditions de l’article 26-1.

Quelles décisions et quels travaux relèvent de l’article 26 ?

L’article 26 ne vise pas une catégorie vague de décisions « importantes ». Il concerne notamment les modifications du règlement de copropriété relatives à l’usage, à la jouissance ou à l’administration des parties communes. Il peut aussi s’appliquer à certains actes d’acquisition immobilière ou de disposition sur des parties communes, ainsi qu’aux cas spéciaux prévus par la loi.

Alerte : un gros travail ne relève pas automatiquement de l’article 26. La surélévation, par exemple, impose d’identifier le droit cédé, les parties concernées et les droits affectés.

Ce que l’assemblée générale ne peut pas imposer

Une majorité renforcée ne donne pas tous les pouvoirs à l’assemblée générale. Le cadre rappelé sur Légifrance protège les droits privatifs : l’assemblée ne peut pas imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ni de leurs modalités de jouissance, dans les limites prévues par la loi.

Lorsqu’une résolution touche à l’usage d’un lot ou à une activité dans l’immeuble, il faut étudier ensemble le règlement, les éventuelles autorisations antérieures et la portée réelle de la décision. En cas de doute sérieux, un conseil juridique est préférable à une déduction tirée d’un intitulé imprécis.

Vote article 26 : les vérifications à faire avant de signer le procès-verbal

Le procès-verbal fige le résultat. Avant de le valider, le président de séance, les scrutateurs et le conseil syndical doivent relire les éléments matériels du vote, surtout pour une modification du règlement ou une opération sur les parties communes.

• Relire l’intitulé de la résolution et la majorité annoncée dans la convocation.
• Contrôler le nombre total de copropriétaires et le total des tantièmes du règlement.
• Distinguer les absents, les représentés et les votes par correspondance.
• Vérifier le détail des voix pour, contre et abstentions au procès-verbal.
• En cas d’échec, examiner si les conditions de l’article 26-1 sont réunies.

Conservez la convocation, ses annexes, la feuille de présence et le procès-verbal. Les délais et conditions d’action dépendent de la situation du copropriétaire et de la décision litigieuse.

À Orvault, autour de Plaisance comme dans les immeubles de Nantes Nord, les règles deviennent plus lisibles dès que l’on sépare personnes, voix et nature de la décision.

Qui peut aider à relire une résolution complexe ?

L’ADIL de Loire-Atlantique constitue un premier interlocuteur pour une information juridique neutre sur le logement et la copropriété. Elle aide à repérer les textes à vérifier, sans trancher à la place de l’assemblée générale ni défendre une partie.

Lorsqu’une résolution modifie le règlement de la copropriété, affecte des droits privatifs ou organise une opération immobilière, l’avis d’un professionnel du droit peut devenir nécessaire. Le conseil syndical peut demander les pièces, comparer les décomptes et signaler une majorité inadaptée ; il ne se substitue jamais au vote de l’assemblée générale.

Avant l’assemblée générale, relevez le nombre total de copropriétaires, les tantièmes attachés à chaque lot et la majorité annoncée dans la convocation. Pendant le vote, vérifiez séparément le nombre de personnes favorables et leurs voix. Si l’article 26 échoue, demandez au syndic si les conditions complètes de l’article 26-1 sont réunies.

Questions et réponses

Pourquoi la majorité de l’article 26 est-elle qualifiée de double majorité ?

Parce qu’elle impose deux conditions cumulatives : la majorité de tous les copropriétaires en nombre et au moins deux tiers de toutes les voix. Un résultat favorable sur les seuls tantièmes, ou sur le seul nombre de personnes, ne permet pas d’adopter la résolution.

Quel est le but de l’article 26-1 ?

L’article 26-1 évite qu’un projet soutenu par au moins la moitié des copropriétaires en nombre et deux tiers des voix échoue faute de double majorité complète.

Qu’est-ce que l’article 26 en copropriété ?

Il exige la majorité de tous les copropriétaires et au moins deux tiers des tantièmes. Il ne s’applique pas automatiquement à tous les travaux importants.

Cette majorité correspond à plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.

La nature technique du chantier ne suffit pas. La qualification dépend du fondement légal précis, du texte applicable et du libellé de la résolution inscrite à la convocation.

Les voix des présents, des représentés et des absents entrent dans la base de calcul. Une simple majorité des votants présents ne suffit donc pas.